1. Новое понятие собственности.
Возможно, из моих уст это прозвучит парадоксально, но я абсолютно уверена, понятие собственности уйдет в прошлое при смене мирового порядка. А эта смена уже на подходе, так что владение недвижимостью в привычном понимании теряет смысл. Огромное количество активов (дома, квартиры и так далее) не участвуют в экономической деятельности. И это абсурдно с точки зрения современного мира. Ситуация меняется прямо сейчас: происходит токенизация недвижимости, оцифрованные объекты становятся своего рода криптовалютой. Это первый посыл.

2. Мировая подписка.
Следующий тренд, прямо скажем, блестящий – недвижимость по подписке. Что сегодня нужно гражданину мира? Подписаться на объекты недвижимости, скажем, в 50 городах мира, по которым пролегает ваш жизненный и деловой маршрут – это и есть последствия глобализации. Каждый из таких объектов отвечает именно вашим предпочтениям и вкусам. Для этого будет собран подробный профиль, чтобы выбранная локация отвечала требованиям этого профиля. Скажем, это должно быть модное пространство, четырехкомнатная квартира с террасой и так далее. Я, например, люблю, чтобы в спальне непременно было черное постельное белье – и такие, казалось бы, мелочи тоже учитываются. И вообще не важно, где ты будешь жить: сегодня – Дубай, завтра – Нью-Йорк, послезавтра – Гонконг, – при этом ты всегда владеешь квартирой, созданной под тебя. Это принципиально отличается от аренды – не нужно искать, звонить брокеру и так далее. Конечно, в переходном периоде не обойдется без управляющей компании, будет внедряться стейджинг для приведения недвижимости к заданным стандартам и другие моменты. Сервисная программа, апартаменты – это промежуточная программа между подписками и традиционным жильем. В любом случае, «подписка» формирует определенный инвестиционный фонд, в котором у вас будет пай. Вот они коллективные инвестиции в действии, и они же будут приносить вам прибыль. К тому же, на этот счет есть минимум два сценария: коллективная инвестиция без подписки, или – с подпиской. В целом, мы получаем новый виток системы time-share, которая была популярна в начале 2000-х.

3. Неочевидные доходы.
Сегодня недвижимость приносит владельцу, по сути, постоянные убытки: налоги, электричество, ЖКХ, ремонт. Современный мир с таким раскладом уже не согласен и предлагает массу технологий, превращающих пассив в актив. Взять хотя бы проект IFarm, когда стена в твоей квартире становится, скажем так, автономной фермой, на которой высажены цветы, овощи и прочее. Компьютерная система следит за ней: кормит, подпитывает, регулирует освещение. С одной стороны, это два метра декора, с другой – свежие фрукты, с третьей – излишки урожая выкупаются торговой компанией.
Другой пример – рынок дата-центров. Политика государств направлена на цифровую трансформацию, и это требует огромных серверов, которые должны хранить и обрабатывать информацию. Эти дата-центры генерят огромное количество избыточного тепла, и его следует использовать в благих целях. В Финляндии, например, над таким дата-центром построен жилой поселок, который обогревается, в частности, за счет тепла, им вырабатываемого. Вот вам бесплатное отопление. В общем, сегодня делаются большие шаги для того, чтобы недвижимость приносила пользу, а не только убытки.

В пост-пандемийном мире важно помнить не только о бизнесе, но и о личной жизни. Мне кажется, сегодня люди чаще стали говорить друг другу о любви и ценить отношения. Вот и вам я говорю – любите себя и своих близких.

Искренне ваша, Екатерина Румянцева

Уважаемые коллеги, вашему вниманию предлагается один из знаменательных юридических кейсов в истории российского рынка недвижимости. Эпиграфом к нему может служить цитата, принадлежащая перу японского философа Ямамото Цунэтомо: «Принцип «Сначала победи, затем сражайся» может быть выражен двумя словами: «Побеждай заранее». А теперь всё по порядку.

Брокер Kalinka Group нашёл покупателя на объект недвижимости, реализацией которого занималась компания «ЛюксДом». После проведения показа покупатель вроде бы отказывается от сделки, однако через некоторое время выясняется, что именно он приобрёл данный объект. При этом, как часто бывает, и «Люкс Дом», и мы не подписывали агентские договоры ни с продавцом, ни с покупателем.

Ситуация сильно усугублялась тем, что собственник напрямую не общался с Люкс Домом, все общение вело лицо, не имевшее доверенности. Таким образом, мы столкнулись, на первый взгляд, с неразрешимой задачей с такими условиями:

• Нет подписанных агентских договоров
• Нет просмотровых листов
• Нет общения, а соответственно, и переписки с собственником

Из позитивного: есть переписка с покупателем.

Проанализировав всю вышеизложенное, мы разыгрываем следующую комбинацию. Kalinka Group подаёт судебный иск к покупателю, используя пункт 3 статьи 438 ГК РФ, где чётко сказано: «Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, “действий” по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте».

Поясним: хотя агентский договор заключён не был, но ведь покупатель, обратившись к нам, сделал оферту на заключение агентского договора на поиск объектов недвижимости с целью покупки. А наша компания, совершив так называемые конклюдентные действия, а именно начав представлять объекты недвижимости, акцептовала оферту Покупателя. Факт наступления договорных отношении был подтверждён агентским договором, который был направлен Покупателю на электронную почту в процессе презентации объектов недвижимости.

Результат: мы выигрываем суд первой инстанции и апелляцию, а затем по инициативе покупателя заключаем с ним мировое соглашение и забираем 70% от комиссии. Таким образом, на первом этапе этой партии мы в KLS решаем главную задачу: СОЗДАЁМ ИЗ ВОЗДУХА ЖЕЛЕЗОБЕТОННОЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВО (практически преюдицию) того, что Покупатель попал на объект в результате взаимодействия Kalinka Group и «ЛюксДом».

Но этим мы не ограничиваемся. Теперь, зажав продавца в рамки решений суда и мирового соглашения с покупателем, KLS, действуя от имени «Люкс Дома», подаёт иск на продавца по ст. 1102 ГК РФ «Неосновательное обогащение»: да, агентский договор между компанией «ЛюксДом» и продавцом заключён не был, но фактически услуга на подбор покупателя оказана, а продавец, не оплатив комиссию, неосновательно сберёг свои средства. И главным доказательством, подтверждающим данный факт, являются... РЕШЕНИЯ СУДОВ. Любые попытки адвокатов продавца ввести суд в заблуждение разбиваются об указанные решения.

Не скроем, адвокаты всячески пытались вывести эти документы из дела. Например, они настаивали, что мировым соглашением были отменены указанные решения, и поэтому они не могут быть доказательством. В ответ мы привели следующее возражение: мировое соглашение было заключено на стадии исполнительного производства, а не при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции. Таким образом решение не отменено и вступило в законную силу.

Итоги в этой битве подвёл Савеловский районный суд, который полностью поддержал наши доводы и присудил компании «ЛюксДом» заслуженную комиссию в размере 10 млн рублей.

Мы гордимся не только тем, что выполнили все поставленные перед нами задачи — выиграли честно заработанную комиссию себе и коллегам — но и тем, что создали очередной судебный прецедент, который, мы уверены, был необходим нашему рынку. Ждём следующих этапов (апелляция, кассация), надеемся, что удача и мастерство продолжат сопутствовать нам.